האם אפשר לקחת משכנתא הפוכה על דירה שיש עליה משכנתא?

משכנתא קיימת לא בהכרח חוסמת משכנתא הפוכה

אפשר לבחון משכנתא הפוכה גם כאשר הדירה משועבדת להבטחת משכנתא רגילה. האישור תלוי, בין היתר, בגיל הלווים בהתאם לתנאי המוצר, בשווי הנכס כפי שייקבע בשמאות, ביתרת החוב ובמצב הרישום המשפטי. עצם הבעלות על דירה אינה מבטיחה זכאות או סכום מימון מסוים.

במקרים רבים הגוף שמעמיד משכנתא הפוכה דורש שעבוד בדרגה ראשונה. לכן, אם כבר רשומה משכנתא, יש לבדוק האם ניתן לסלק אותה מתוך המימון החדש ולהסדיר את החלפת השעבודים. השארת המשכנתא הקיימת לצד ההלוואה החדשה אינה אפשרות מובטחת, והיא תלויה במדיניות הגופים ובהסכמות הנדרשות.

איך מסלקים את המשכנתא הקיימת מתוך המימון החדש?

תחילה מבקשים מהבנק או מהגוף המלווה מסמך יתרה לסילוק, הכולל את הסכום הנדרש לפירעון ואת עמלות הפירעון המוקדם, ככל שישנן. בהמשך עשוי להידרש גם מכתב כוונות, המפרט את התנאים להסרת השעבוד לאחר התשלום. יש להתאים את המסמכים והמועדים לדרישות הגוף שמעמיד את המשכנתא ההפוכה.

אם העסקה מאושרת, חלק מכספי ההלוואה החדשה עשוי להיות מועבר ישירות לסילוק החוב הקיים, בהתאם למנגנון שנקבע. רק היתרה, לאחר הסילוק והסכומים הנוספים שינוכו לפי ההסכם, תהיה זמינה לשימושכם. התהליך מחייב תיאום של התשלום, הסרת השעבוד הקודם ורישום הבטוחה החדשה; אין להניח שכל הסכום המאושר יועבר לחשבון שלכם.

איך יודעים כמה כסף באמת יישאר לשימושכם?

הנתון החשוב אינו רק סכום המשכנתא ההפוכה שאושר, אלא המימון נטו לאחר סילוק החוב הקיים והעלויות הנלוות. לצורך בדיקה ראשונית, מפחיתים מסכום המימון את יתרת הסילוק ואת העלויות שינוכו ממנו. עלויות שמשולמות בנפרד עדיין צריכות להיכלל בתקציב העסקה, ובהן עשויות להיות שמאות, הוצאות משפטיות, רישום ועמלות בהתאם לתנאי ההצעה.

אם המימון המאושר אינו מספיק לסגירת המשכנתא הקיימת, ייתכן שתידרש השלמה ממקור אחר כדי לבצע את העסקה. גם כאשר הוא מספיק, היתרה הפנויה עלולה להיות נמוכה מהסכום הדרוש לכם. לכן חשוב להגדיר מראש אם המטרה היא קבלת כסף נוסף, הפחתת ההוצאה החודשית או שילוב בין השניים.

האם כדאי להחליף החזר חודשי בחוב שנצבר?

משכנתא הפוכה עשויה לאפשר מסלול ללא החזר חודשי שוטף, בהתאם למוצר ולהסכם, ובכך להקל על התזרים. אבל הקלה בתשלום החודשי אינה בהכרח חיסכון בעלות הכוללת: כאשר הריבית אינה משולמת, היא מצטרפת לחוב ועשויה לצבור ריבית נוספת. במסלול צמוד, גם ההצמדה עשויה להשפיע על יתרת החוב.

לפני ההחלטה כדאי להשוות בין המשך המשכנתא הקיימת, בחינת מיחזור או שינוי תנאיה, לבין מעבר למשכנתא הפוכה. השוואה אחראית מתייחסת לעלות המימון לאורך זמן, לתזרים החודשי וליתרה הצפויה להישאר בנכס. בקשו תחזיות המבוססות על הנחות מפורשות, ולא רק הצגה של התשלום החודשי.

חשוב לבדוק גם מה קובע ההסכם במקרה של מכירת הדירה, מעבר למגורים אחרים או פטירת לווה, ומהן אפשרויות הפירעון המוקדם. במשפחה שבה יש בני זוג או בעלים נוספים בנכס, יש לברר במפורש את מעמדם וזכויותיהם ולא להסתפק בהסבר כללי על המוצר.

מה להכין לבדיקת משכנתא הפוכה על דירה ממושכנת?

לקראת הבדיקה כדאי לרכז מסמך זכויות עדכני בנכס, דוח יתרות לסילוק המשכנתא, פירוט המסלולים הקיימים ופרטי הבעלים והלווים. חשוב לציין גם שעבודים נוספים, עיקולים או מגבלות רישום, אם קיימים. מסמכים אלה מאפשרים לזהות מראש חסמים ולבחון אם נדרשת גם בדיקה משפטית.

לצד המסמכים, הגדירו מה אתם רוצים להשיג ומהו ההחזר החודשי שתוכלו לשאת, אם בכלל. בפנייה לא.מ פיננסים לייעוץ משכנתאות ומימון, כדאי להביא את הנתונים הללו ולבקש השוואה בין החלופות לפי המצב האישי שלכם. ההחלטה צריכה להתבסס על הצעה כתובה ותנאים ברורים; המידע במדריך הוא כללי, ואישור המימון כפוף לבדיקות ולתנאי הגוף המממן.

מדריכים נוספים

• משכנתא — המדריך המלא לפני שאתם חותמים
• איחוד הלוואות וסגירת חובות
• הוצאה לפועל — צעדים מעשיים ליציאה מהמצב